住宅ローンを延滞し続けて競売開始通知が届いたら?

住宅ローンを延滞し続けていると、自宅が競売に掛けられてしまいます。住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった場合、基本的に借入先の金融機関はその担保に取った不動産やご自宅などを差し押さえすることが可能になるのです。

競売にかけられる前には、債権者から競売手続きの申立てがされて、裁判所が競売の開始決定をすると、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。

競売決定通知書が届いてから、対応しなければいけないことがありますので、説明します。

住宅ローンを延滞し続けるとどうなるのか

住宅ローンのように不動産などの担保を入れてお金を借りる際には、高額で低金利の融資を受けることが出来るため大変便利な反面、住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった場合、基本的に借入先の金融機関はその不動産ご自宅などを差し押さえすることが可能になります。

法律でも、競売にかけて良いと認められています。競売にかかる前に競売の通知が自宅に来ます。できる限り早い対策法を知りましょう。

競売の開始から落札されるまでの流れ

競売とは、債務者の財産を差し押さえて強制的に処分し、得られた売却代金の中から、債権者は債権の回収を図る手続きのことです。

住宅ローン払えない場合、一般的に返済しないまま数ヶ月程度経過すると、『競売開始通知』が突然届きます。債権者からの『裁判所に競売の申立てをします。』という予告書です。

その予告を放置したままにすれば、債権者から競売手続きの申立てがされて、裁判所が競売の開始決定をすると、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。

競売までの流れ
  • step1
    ローン滞納の始まり

    諸事情により、ローンの遅延、滞納が始まります。

  • step2
    催促状・督促状が届

    金融機関や住宅ローンへの返済が滞ると、催促状・督促状が届きます。

  • step3
    保証・債権回収会社へ移管

    そのまま返済せずにいますと、期限の利益を喪失し金融機関から残金延滞利息の一括返済を求められ、その後保証会社によりご本人に代わって代位弁済が実行され競売の申し立てへと進みます。

  • step4
    競売開始通知が届いた後

    債権者により競売手続きの申立てがされて、裁判所が競売の開始決定をすると、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。

  • step5
    競売開始通知が届いた1~3ヶ月後

    現況調査:競売開始決定通知書が届いて1~3ヶ月後、裁判所から執行官と評価人が家に来ます。

    執行官が現況調査でやって来た時、建物内部のあらゆる場所を写真に撮られてしまいます。下着を干していようが、どんなに散らかしていようがプライバシーは基本的に関係ありません。鍵は鍵屋を呼んで開けます。ちなみに、撮った写真は、しばらくすると誰もが見れる競売サイトで公開されます。

  • step6
    競売資料の作成開始

    「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」 が作成されます。
    資料などをもとに、入札の基準となる価格決定を行います。

  • step7
    競売資料の作成開始から約2~4ヶ月後

    期間入札通知:執行官と評価人が家に来てから約2~4ヶ月後入札期間や入札日が決まり、期間入札通知されると競売物件が一般公開されます。

  • step8
    期間入札の開始

    1週間の入札期間を設け、入札が開始されます。

  • step9
    期開札と買受人決定

    入札後開札し、買受人の決定が行われます。

  • step10
    売却許可決定

    買受人は購入代金を納付した時点で 不動産の所有権を得ます。
    明け渡しを命ずる「引渡命令」が下り、強制退去が行われます。

所有権移転登記後に配当が終了

競売による不動産の売却代金を裁判所が各債権者に配当期日に配当をします。債務者にも「配当期日呼出状」が裁判所から特別送達で送られてきますが、呼出状が来たとしても実際に裁判所へ出頭する必要はありません。

この時点でまだ住んでいるのであれば、他人の住宅を不法占拠している状態なので明け渡しをしなければなりません。必ず退去をしなければならないのです。

立ち退き料はもらえる?

引っ越し代や立ち退き料は一切支払われません。支払う義務が法的には無いからです。
※以前は立ち退き料が出るケースもありましたが、現在では強制執行で一切立ち退き料を支払わず追い出すことが可能です。

特殊な物件は競売にかけても売れません。売れなければ売れるまで住み続けることはできます。 (例)同和地区の物件・宗教団体が所有等

「担保不動産競売開始決定通知」が届いたらやるべきこと

あなたが競売にかけられてしまったことを知るのは、債権者が競売の申立を行い、裁判所が受理して競売開始決定が出されたときに、債務者へ通知される『競売開始通知』という書類が裁判所から届いた時点になります。

競売で自宅を処分されると多くの残債が残ってしまう場合には、自己破産か個人再生をする選択を選ばざるを得ません。

  1. 任意売却
  2. 自己破産か個人再生

あなたは競売によって不動産を失うことを回避するため、一刻も早く対策を取らなければいけません。残債務によって任意売却か自己破産かの選択をすべきです。

競売前に、「任意売却」を選択

もし自分の不動産が差し押さえられたり、差し押さえられそうになって競売になりそうなら、事前に弁護士に任意売却などについて相談しておくことをおすすめします。

競売の通知が届いても事前に専門家に相談しておけばまだ任意売却が可能です。債権者に対して、任意売却への切り替えの話をすると、納得してもらえる場合が少なくありません。

任意売却は、一般市場で不動産取引を行うため、一般流通価格に近い値段で処分が可能です。そのため、競売よりも高い値段で売却できるので、その分各債権者の配当金も多くなるメリットがあります。債務者が任意売却の話を出して交渉すると、債権者は競売の取り下げに協力してくれる場合が多いのです。

競売の取り下げの可能な時期が決まっているので、競売の手続きが開始されてから、いつでも任意売却に切り替えられるというわけではありません。

具体的には、期間入札が開始する前日までとなっています。この日までに、任意売却の契約を成立させ、代金決済を行い、競売の取り下げをしなければなりません。

競売から任意売却へ切り替えて、手続きを完了させるまで、平均1~3ヶ月程度の期間が必要になりますので、あなたに『期間入札通知書』が届く前までに、競売から任意売却へ切り替えたいところです。

期間入札というのは、文字通り、入札者を募集してから開札するまでの期間をいいます。

1週間から1ヵ月程度の期間ですが、具体的には、裁判所によってその期間は決められます。多くの場合が、1週間から2週間程度となっています。

競売前に、「自己破産」を選択することもできる

残債務が多いのであれば、迷わず自己破産を選択して下さい。私の言う残債務とは、住宅ローンの残高に加え、クレジットカードや銀行、消費者金融などからのキャッシングやショッピングローンも含みます。

任意売却で住宅ローンの残債務を支払っても、お金が手元に残るのであれば良いのですが、殆どの場合、手元にお金が残ることは無く、逆に住宅ローンの債務が残ってしまうのです。

このように任意売却しても残債が残る不動産の場合には、自己破産の申立てしても管財事件としてでなく、同時廃止という不動産等の主だった財産を持っていない人と同じですから、費用も自分で申立てから終了までで3万円程です。

自己破産すれば、借金はチャラになりますし、数年後には再度住宅購入のローンも使えるようになります。

競売物件は買い手にはお得な物件が多いのも事実ですが、債権者に取っては、お持ちの不動産の価格を安く手放すことにもなります。競売開始通知が届いたら、すぐに任意売却への切り替えも視野に入れることが大切です。

関連記事:延滞中の人に債務整理の手段として自己破産をおすすめする理由

競売開始前のブラックでも借りれる不動産担保ローン

銀行や住宅ローン専門会社の住宅ローンは、保証人が必要ない場合が多いですが、保証人を付ければ、競売前のブラックでも不動産担保ローンが借りれる可能性があります。住宅ローンを延滞中の超ブラックでも、保証人がいて条件さえ合えば借りれるのですから、競売開始前に相談するというのも方法です

不動産担保で融資を受けるためには、先ず第一に、支払い可能な収入があるのかということがあります。これは、お金を借りるにあたって最低限の条件ですよね。不動産担保という性質から、担保の目的になる不動産があることも条件になります。

不動産担保ローンの場合、書類上だけで融資額を判断することができないため、営業所近郊しか扱えない会社が多いのですが、「日宝」は日本全国どこでも融資対象にしています。借地権、底地、共有持分、調整区域、再建築不可物件など他では扱えない物件でも担保可能なのです。一戸建て、マンション、土地、収益物件、別荘等ももちろん担保にできます。

日宝に相談してみる価値がある

「日宝」の不動産担保融資は、通常の不動産担保ローンとは違い、ブラックになっていて銀行の住宅ローンが受けられない方でも、これから取得する不動産に対しても担保にお金が借りれるという画期的な不動産担保ローンでもあります。

事情があって住宅ローンが組めなかった人でも住宅ローンが組めるのです。家を買う保証人なら頼みやすくないですか。住宅ローンを取り扱っている「日宝」は、不動産担保ローンや住宅購入ローンを扱って33年の実績と信頼があります。

称    号日宝
本    社東京都渋谷区神南1丁目20番15号 和田ビル6階
電話番号TEL 03-3496-3571 FAX 03-3496-6932
登録番号東京都知事(11)第04793号
加盟団体日本貸金業協会会員第000978号

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返済方式元利均等返済・元金一括返済・元金自由返済
期間・回数1ヶ月~30年
担保・保証人不動産
身分証明書運転免許証、パスポート、健康保険証等
必要書類健康保険証(国保も可)または運転免許証等
収入証明お勤めの方・源泉徴収表 自営業の方・確定申告書 法人経営者・決算申告書

返済の目安

他社を延滞中であれば、返済計画を立てて支払い能力と、取得する不動産の資産価値と、保証人がいれば融資可能です。消費者金融、信販会社、クレジットカードからの多数の借入れがあっても、不動産の資産価値と、保証人がいれば融資可能です。低金利ローンにておまとめすることも可能です。

金額5年10年20年30年
500万¥92,083¥50,623¥30,300¥23,871
1000万¥184,166¥101,246¥60,599¥47,742
3000万¥552,496¥303,736¥181,795¥143,225
5000万¥920,827¥506,226¥302,991¥238,708
1億¥1,841,653¥1,012,452¥605,981¥477,416

申込みに必要な書類

審査結果で、融資可能と判断されれば、日宝規定の契約書に、署名・捺印し、担保不動産に(根)抵当権設定後、速やかに融資されます。

  • 土地・建物登記簿謄本(法務局)
  • 住宅地図
  • 公図(法務局)
  • 地積測量図(法務局)
  • 建物図面(法務局)
  • マンションの場合、間取図のあるパンフレット等
  • 販売図面
  • 身分証明書(運転免許証、パスポート、健康保険証等)
  • 収入証明(お勤めの方:源泉徴収表・自営業の方:確定申告書・法人経営者:決算申告書
  • 定款・法人登記簿謄本(法人経営者の方)

不動産担保ローン・融資のご利用をお考えの方は、日宝にお気軽にご相談ください。日宝は様々な方々から満足され、サポート力に自信があります。
関東はもちろん、北海道、東北、中部、関西、中国、四国、九州と全国に対応しています。

住宅ローンを延滞し続けて競売開始通知が届いたら?|まとめ

不動産が差し押さえられたり、差し押さえられそうになって競売になりそうなら、事前に弁護士に任意売却などについて相談しておくことが大切です。

住宅ローンの滞納を続けて6カ月ほど経つと、「任意売却か競売か」といった選択を金融機関から迫られるケースもあります。

住宅ローンの残債務に応じて、対処方法が違ってくると思います。

  1. 売却によって残債務が無くなる場合
    ⇒任意売却
  2. 売却しても多額の残債務が残る場合
    自己破産か個人再生

任意売却を行うのであれば、決断する時期が、非常に重要なポイントになります。